ARAKADIUSZ GRUSZCZYŃSKI: Mamy w Polsce 80% własnościowych mieszkań, a 20% przeznaczonych na wynajem. To dużo czy mało?
IRENA HERBST: Patologicznie mało.
Dlaczego?
Polska nie jest krajem zamożnym, a mieszkania są drogie. Niezależnie od tego, czy mówimy o bogatym czy biednym społeczeństwie, mieszkanie zawsze jest warte wielokrotność rocznego budżetu rodziny. Własne mieszkania posiadają ludzie względnie zamożni. Mniej zamożni mieszkania wynajmują. We wszystkich krajach bloku wschodniego zmagamy się z „ukąszeniem postsocjalistycznym”, które opiera się na gwałtownej miłości do własności prywatnej.
Na Zachodzie jej nie ma?
W krajach demokratycznych opartych na zasadach gospodarki rynkowej prowadzi się politykę mieszkaniową, której podstawowym celem jest stworzenie dostępu do mieszkania jak najszerszej grupie ludności i to przy minimalizacji wydatków publicznych na ten cel. Stąd operuje się w niej zróżnicowanymi instrumentami – mniej zamożnym pomaga się poprzez oddziaływanie na zmniejszenie stawek czynszu, bardziej zamożnym na zmniejszenie kosztów zakupu. Najbardziej efektywnym mechanizmem jest zwiększanie podaży mieszkań – zarówno tych na wynajem, jak i tych kupowanych. W Polsce od 2009 r państwo wspiera jedynie popyt ma zakup mieszkania.
Irena Herbst
Prezesem zarządu Fundacji Centrum PPP. Pracowała jako Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Gospodarki w latach 2002-2005 (odpowiedzialna za rozwój regionalny i inżynierię finansową dla celów absorpcji środków unijnych), Wiceprezes Zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego w latach 1996-2002 (nadzorująca działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz innych programów rządowych) czy też jako Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w latach 1992-1996 (odpowiedzialna za reformę finansowania budownictwa).
Ile jest mieszkań na wynajem w innych krajach?
W Szwajcarii ponad 65%, w Niemczech ponad 60%, Danii 55%, Holandii, Francji, Finlandii, Szwecji po 50%, Wielkiej Brytanii 40%, USA ponad 40%, a w Japonii 65%. W Holandii, Danii, Szwecji, Francji czy Wielkiej Brytanii ważną rolę odgrywa tutaj publiczny sektor, ale we wszystkich wymienionych krajach regulacja czynszów obejmuje także część mieszkań odnajmowanych przez prywatnych właścicieli. Natomiast w krajach postsocjalistycznych „publiczne mieszkania” zostały sprywatyzowane i w takiej Estonii czy na Węgrzech mieszkań na wynajem nie ma prawie w ogóle. Co więcej, mimo tego, że w Niemczech większość mieszkań na wynajem stanowi własność prywatną, to jednak mamy tam do czynienia z regulowanym czynszem.
Według Eurostatu wskaźnik przeludnienia mieszkań w Polsce wynosi 43%. To kolejny zły wynik.
I tym samym jesteśmy na jednym z ostatnich miejsc w Unii Europejskiej, jeżeli chodzi o warunki mieszkaniowe. Na 1000 mieszkańców przypada 351,5 mieszkań, a w UE średnio – 466. Proszę zwrócić uwagę, że wszystkie kraje borykają się z tym samym problemem: pomoc rodzinom w poprawie warunków mieszkaniowych jest zawsze obciążeniem dla budżetu państwa lub samorządu. Tylko że większość państw radzi sobie mądrzej od nas.
A dlaczego państwo ma wspierać budowę mieszkań?
Ponieważ współczesne społeczeństwa oczekują godnych warunków mieszkania. Każdy kraj powinien wspierać wszystkie grupy zamożności, ale różnymi procedurami i na różne sposoby.
Kto ma te mieszkania budować? Spółdzielnie, gminy, rząd?
Na pewno nie państwo. Od budowania mieszkań są organizacje gospodarcze, firmy budowlane czy deweloperskie. A już stworzenie rządowej instytucji zajmującej się budową mieszkań jest w mojej ocenie lekką aberracją.
Dlaczego? Państwo może dać poczucie bezpieczeństwa swoim obywatelom.
Marks byłby z pana dumny, ale ja dziękuję za taką perspektywę. Większość swojego życia przeżyłam w kraju, którego ambicją było dawanie poczucie bezpieczeństwa we wszystkich sferach życia. Państwo nie jest od budowy mieszkań ani od produkcji butów.
Buty a mieszkanie to jednak inne sprawy.
Nie. Buty i mieszkanie to towar. Jeżeli tego nie zrozumiemy, to nie wymyślimy porządnej polityki mieszkaniowej.
Czyli raczej wolny rynek?
Też nie. Wolny rynek ustala jedynie cenę mieszkania, a państwo może wpłynąć na jego cenę lub stawkę czynszu, posługując się różnymi instrumentami i mechanizmami fiskalnymi (ulgi podatkowe), dotacje (dodatki mieszkaniowe, dopłaty do stopy oprocentowania kredytu) czy kredyty preferencyjne.
W PRL-u budowano więcej?
Stereotypowo powołuje się na ponad 250 tysięcy mieszkań rocznie. Jednak często ta liczba była tylko na papierze.
To znaczy, że nie były oddawane do użytku?
Były, ale w późniejszym terminie. Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa nieprzerwalnie od dziesiątków lat.
A wcześniej?
Znacznie więcej ludzi mieszkało na wsi. Ale warunki mieszkaniowe w miastach dla ogromnej części ludzi były bardzo złe.
Jednak wtedy myślano chyba o polityce mieszkaniowej?
Absolutnie, przed wojną powstały Towarzystwa Osiedli Robotniczych i silny ruch społeczny, a Bank Gospodarstwa Krajowego udzielał kredytów z 67-letnim okresem spłaty. Po wojnie zniewolono ruch spółdzielni mieszkaniowych, a politykę rozbudowy miast oparto na wielkiej płycie. Już wolałabym, żeby nie myślano wtedy o polityce mieszkaniowej. Nie można było mieć dwóch mieszkań, a te, które były, były ciasne, z cienkimi ścianami, nieznośne do mieszkania.
Gdzie jej najczęściej budowano?
W socjalizmie mieszkania były budowane tam, gdzie powstawał zakład pracy. Jedno i drugie budowało państwo, a przydziały materiałów budowlanych były przede wszystkim dla spółdzielni mieszkaniowych. Dlatego między innymi powstała Nowa Huta.
Wskaźnik przeludnienia jest największy tam, gdzie nie budowano mieszkań?
Nie do końca. Następowała migracja z małych miast do tych, w których lokowano przemysł. Małe miasta były przegrane w PRL-u i podczas transformacji. Ich mieszkańcy nie mieli wtedy i teraz ani pracy, ani mieszkań. Więc przeprowadzali się do większych miejscowości.
Na początku lat 90. była pani odpowiedzialna za reformę systemu budowy mieszkań. Który premier to pani zlecił?
Żaden.
To pani zadzwoniła do któregoś?
Też nie. W 1992 roku napisałam razem z Andrzejem Bratkowskim tekst „Memoriał mieszkaniowy” i dałam go Jackowi Kuroniowi, którym się zachwycił i go wypromował. Już jako wiceminister w kilku rządach zajmowałam się sprawą mieszkalnictwa.
Trudno było?
Najgorzej było z ministrami finansów, którzy się na nic nie zgadzali. Bez Kuronia by się to nie udało. Uruchomiliśmy wtedy program wspierający wszystkie grupy zamożności, ale priorytet był skierowany na mieszkania na wynajem z umiarkowanym czynszem. Miały być budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego lub spółdzielnie. W ramach Krajowego Funduszu Mieszkaniowego działającego w Banku Gospodarstwa Krajowego udzielaliśmy kredytów preferencyjnych.
Czym one były?
Kredytem, którego udzielało się na niższym niż rynkowe oprocentowaniu. Może to robić bank, który otrzymuje specjalną dotację od państwa. Niestety, mimo sprzeciwu wielu ekspertów fundusz został w 2008 roku zlikwidowany.
Dlaczego?
Niektórzy doszukują się spiskowych teorii, wedle których likwidacja kredytów preferencyjnych miała wesprzeć deweloperów. Jednak uważam, że winą był brak wiedzy.
A nie kryzys ?
Taki był podany powód formalny.
Ile mieszkań udało się przez ten czas wybudować?
Przez 15 lat około 100 tysięcy, wydając na to z budżetu państwa 4 miliardy złotych.
A deweloperzy ile wybudowali?
Nie mieszajmy porządków: mówimy o pomocy państwa w procesie budowania mieszkań przeznaczonych do wynajęcia. Proszę zobaczyć, w programie „Rodzina na swoim”, uruchomionym przez rząd PO–PSL, wydano 7 miliardów i wybudowano 80 tysięcy nowych mieszkań. Gdzie w tym logika? W dodatku pieniądze w formie dotacji nigdy nie wrócą do kasy państwa.
Dwie trzecie tych środków trafiło do banków i deweloperów.
Tak. Najważniejsza różnica polega na tym, że kredyt preferencyjny jest zwracany i finansuje budowę kolejnych mieszkań.
W jaki sposób powstawały TBS-y?
Zazwyczaj brała w tym udział gmina. Ale na przykład w Krakowie są one wyłącznie prywatne. Myśmy stawiali na oddolne ruchy społeczne i ekonomiczne. Co ciekawe, Unia Europejska w obecnej perspektywie finansowej kładzie ogromny nacisk na instrumenty zwrotne. A my to wymyśleliśmy ponad 20 lat temu.
Tuż po zatrzymaniu stworzonego przez panią programu rząd uruchomił już wspomnianą „Rodzinę na swoim”, a potem „Mieszkanie dla młodych”. Jak pani oceniała te programy?
Negatywnie. Błędem ekonomicznym jest wspieranie wyłącznie kupna nowych mieszkań. Programy, o których pan mówi, to rodzaj dotacji, która nigdy nie wróci do kasy budżetu państwa. Tym różnią się od kredytów preferencyjnych. Z drugiej strony dosypywanie pieniędzy do popytu w sytuacji, kiedy mamy sztywną podaż, a taka jest sytuacja w Polsce, powoduje wzrost cen.
Chodzi o to, że nawet jak rząd dołoży do zakupu mieszkania, to i tak nie wzrośnie ich liczba?
Tak. Kraj jest pokryty wyłącznie w 20% planami miejscowymi. Mamy również od 20 lat niezmienioną ustawę o planowaniu przestrzennym i stary kodeks budowalny. W dodatku system jest mocno zbiurokratyzowany, więc wszystko trwa bardzo długo. Okres przygotowania projektowego z uzyskaniem wszystkich pozwoleń to 3 do 5 lat. To wszystko sprawia, że każda dotacja powoduje wzrost cen mieszkań, ponieważ jest więcej pieniędzy na tę samą ilość mieszkań.
Chcę zwrócić jednak uwagę, że w ostatnich miesiącach rządu PO–PSL powrócono do programu mieszkań na wynajem w BGK i w tej chwili znowu są udzielane kredyty preferencyjne. Znaczące jest to, że od momentu restytucji programu udzielono kredytów na kwotę sięgającą kilkuset milionów złotych. Popyt na mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach jest ogromny.
A jak może w mieszkalnictwie działać partnerstwo publiczno-prywatne? Zajmuje się pani tą tematyką na co dzień w swojej fundacji.
Podmiot publiczny zawiera z partnerem prywatnym umowę, na mocy której ten drugi zobowiązuje się do realizacji zadań publicznych, jakim jest budowa mieszkań o bardziej umiarkowanym niż rynkowy czynszu. Partner prywatny projektuje, finansuje budowę i zarządza potem budynkiem. W takiej umowie musi być zapisane, jaki ma być standard mieszkań, ile ma ich być, w jaki sposób zostanie ustalony czynsz i jak będzie wysoki. Najprostszy model, jaki istnieje, to taki, w którym prywatny partner umawia się z gminą na wybudowanie mieszkań na ziemi, którą gmina może mu wydzierżawić.
Czynsz ma być wtedy niższy niż ten rynkowy?
Tak, gmina wyrównuje różnicę między czynszem rynkowym a tym, który jest możliwy do udźwignięcia przez rodziny mniej zamożne. Mówimy tu o budownictwie społecznym. Proszę pamiętać, że w Polsce około 60% młodych rodzin nie posiada wiarygodności kredytowej. Mieszkają więc w kawalerkach lub z rodzicami, dlatego czynsze w omawianych przypadkach muszą być niższe. Z drugiej strony inwestor nie jest instytucją charytatywną: pieniądze, które wykłada, trzeba mu zwrócić. Dlatego ustala czynsz rynkowy. Wtedy gmina mówi, że według obliczeń ludzie, którym chcemy pomóc, nie zapłacą czynszu większego niż np. 10 złotych za metr. A inwestor odpowiada, że nie zejdzie poniżej np. 20 złotych.
I co wtedy?
Gmina dopłaca brakującą kwotę.
Czy to działa?
Działa. Jednak w Polsce nadal na małą skalę.
Proszę powiedzieć, jakie są skutki tego, że państwo nie wspiera budowy mieszkań na wynajem?
Łatwiej jest emigrować do pracy z Suwałk do Edynburga niż do Warszawy.
Dlaczego?
Ponieważ w Wielkiej Brytanii czy Irlandii łatwiej wynająć mieszkanie, za które zapłaci się nie więcej niż 20% dochodów. W Warszawie czynsz rynkowy to około 50% średniej płacy.
Są jeszcze jakieś inne skutki?
Ten jest najważniejszy, bo nie mamy wewnętrznych ruchów migracyjnych. Polacy nie przenoszą się poza swoje miejsca zamieszkania w poszukiwaniu pracy, powstają więc miejsca, w których aktywniej musi działać opieka społeczna. Mamy zatem do czynienia z szalenie nieefektywnym wykorzystaniem środków publicznych. Powstają zagłębia wykluczonych.
Ważnym problemem są też rozlewające się miasta.
Co wiąże się z planowaniem przestrzennym i realnymi możliwościami kupna mieszkania przez rodziny. Inwestor kupuje tanią działkę pod miastem, buduje tam tańsze mieszkania, a kupujący biorą tanie kredyty. Nikt nie zdaje sobie jednak sprawy, że w ostatecznym rozrachunku ekstensywny rozwój miast jest potwornie drogi, ponieważ wszystko trzeba tam wybudować, łącznie z drogami dojazdowymi. Poza tym codzienne dojazdy do miejsc pracy są drogie.
Warszawa w Budowie 8
Główna wystawa tegorocznego festiwalu „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” pokazuje, w jaki sposób zmieniało się środowisko mieszkaniowe w Polsce w okresie przejścia od państwa socjalistycznego do gospodarki rynkowej. Kuratorzy zastanawiają się, czy dom zakupiony na kredyt rzeczywiście jest własnym domem? Jakie są skutki procesów, które masowo dotknęły polskie miasta i wsie: suburbanizacji, gentryfikacji czy masowego powstawania osiedli grodzonych Gdzie i jak mieszkają Polacy, i dlaczego państwo wycofało się z bycia aktorem na tak ważnym społecznie polu
Kuratorzy: Dorota Jędruch, Marta Karpińska, Dorota Leśniak-Rychlak, Agata Wiśniewska, Michał Wiśniewski (Instytut Architektury), Tomasz Fudala, Szymon Maliborski (Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie).
Budynek dawnej drukarni przy ulicy Nowogrodzkiej 84/86 w Warszawie, do 20 listopada 2016.
Ale jednak Polacy biorą kredyt na 40 lat. Dlaczego?
Bo nie mają alternatywy. No i nie myślą racjonalnie, tylko emocjonalnie. Jesteśmy niedojrzałym społeczeństwem.
Jak możemy być dojrzali, skoro od 1989 roku wszyscy nam mówią, że własność jest najważniejsza?
Ma pan rację. To w dużej mierze wina polityków, którzy często odwołują się do najprostszych instynktów, czyli dawania mieszkania na własność. Mówią: będziesz panem na swoim.
PiS chciał wybudować 3 miliony mieszkań w 10 lat. To realne?
Wie pan, ile to jest? Sześćdziesiąt 50-tysięcznych miast, które chciano wybudować w 10 lat. Z pełną infrastrukturą, szkołami, ulicami, kanalizacją, wodociągami, elektrowniami. Nie do wykonania. Ale rozumiem, że te hasła padają na podatny grunt. Do 1989 roku czekało się na mieszkanie spółdzielcze około 10 lat. Dodatkowo były różne ograniczenia, np. liczby pokoi przypadających na mieszkanie. Po Okrągłym Stole wszystko miało być inaczej, dlatego dominującą narracją było posiadanie mieszkania na własność. Wydawało nam się, że to rozwiąże nasze problemy. Błąd. W tej chwili potrzebujemy co najmniej 40% mieszkań na wynajem. Taki poziom byłby względnie sprawiedliwy i pozwoliłby na znaczną poprawę warunków mieszkaniowych.
No właśnie, a jak mieszkają Polacy?
Ze względu na zły stan techniczny i nieracjonalność ekonomiczną nakładów związanych z remontami około 1 mln mieszkań należy wyburzyć. Jest to liczba równa 7-letniej realizacji mieszkań w Polsce. Pokażę panu kilka danych. Otóż: w krajach OECD liczba pokoi na osobę w gospodarstwie domowym wynosi 1,6. W Polsce wskaźnik ten spada do 1,0. O ile w liczbach bezwzględnych wydawać się może, że różnica ta jest niewielka, o tyle relatywnie w krajach OECD na osobę przypada średnio 60% więcej miejsca w mieszkaniach niż w Polsce. Dalej: wielkość nowo wprowadzonego wskaźnika EUROSTAT-u – mierzącego poziom ciężkiej deprywacji mieszkaniowej (przeludnienie mieszkań, brak przynajmniej jednej z podstawowych wygód/mediów lub niedoświetlenie) – wynosi w Polsce 15,2% i jest jednym z najwyższych w UE; co prawda Rumunia, Łotwa i Bułgaria nas przeganiają, ale znakomita większość krajów ma ten wskaźnik na poziomie 1–2%, a średnia wynosi 6%.
Nie ma ratunku?
Jest. Budujmy mieszkania na wynajem, rozwijajmy TBS-y i zakładajmy spółdzielnie.
