ANNA PAJĘCKA: Napisałaś książkę „Jesteśmy wreszcie we własnym domu”. Wreszcie jesteśmy we własnym czy nadal w najmowanym albo współdzielonym z bankiem?
DOROTA LEŚNIAK-RYCHLAK: „Jesteśmy we własnym domu”, hasło deklarowane przez aktorów w początkach rządu Mazowieckiego, to odniesienie do wówczas nowej sytuacji „bycia u siebie”, które pojawiło się w Polsce wraz ze zmianą systemu polityczno-ekonomicznego. Chodziło o zniesienie podziału na władzę i społeczeństwo, rodzaj apelu do obywateli o aktywne włączenie się w transformację. Jednocześnie w tym haśle pojawia się „własny dom” i tym zajmuję się w książce bardzo dosłownie. Dzisiaj tytułowe hasło brzmi gorzko, właściwie ironicznie. Przyczyn jest wiele: neoliberalne wykorzystanie przestrzeni skutkujące grodzonymi osiedlami, gentryfikacja centrów miast i zabudowa przedmieść, dzika reprywatyzacja, segregacja przestrzenna związana ze statusowymi potrzebami klasy średniej, doświadczenie zadłużenia, poczucie braku przestrzeni wspólnych i mocnych instytucji państwa.
Posiadanie mieszkania lub domu w kredycie to sytuacja bardzo wielu Polaków. Dług przynosi konsekwencje nie tylko dla indywidualnych kredytobiorców, ale dla całego życia społecznego. Wpływa na hierarchię wartości prezentowaną choćby w mainstreamowych mediach. W książce przywołuję badania Mateusza Halawy i Mikołaja Lewickiego, którzy analizowali postawy kredytobiorców i mówili o ich przemianie w homo oeconomicusa – kogoś, kto jest zdyscyplinowany, dojrzały, ma przekonanie o odpowiedzialności i własnym sukcesie.
Aspekt klasowy ma dzisiaj wpływ na to, gdzie i jak zamieszkujemy?
Kluczowe jest zdefiniowanie, o jakim ośrodku mówimy: czy odnosimy się do sytuacji większych czy mniejszych miast, bo one znacząco się różnią. W Polsce na szczęście nie jest jeszcze tak, że adres mówi o człowieku wszystko, choć taka segregacja przestrzeni – na dobrą dla zamożnych i peryferyjną, gorzej zorganizowaną dla biednych – zachodzi już od kilku dekad. W wypadku większych miast powstały duże zespoły osiedli grodzonych oraz rozległe przedmieścia zabudowane w znacznym stopniu przez domy jednorodzinne i tam lokowała i lokuje się nadal klasa średnia – wyższa i niższa, w zależności od lokalizacji i standardu inwestycji, ale o podobnym stylu życia lub aspiracjach. W mniejszych ośrodkach także obserwujemy wyludnianie się centrów i rozrost przedmieść, choć z uwagi na dostępność działek mniej będzie w nich gęstych osiedli grodzonych.
Przed pandemią zaczęto obserwować proces powrotu do większych miast z suburbiów, jakiś rodzaj dowartościowania miejskości, dostrzeżenia korzyści autonomicznego zeń korzystania przez, chociażby, nastoletnie dzieci. Nie wydaje mi się, żeby decyzje „powrotowców” były spowodowane przez pragnienie bardziej „demokratycznego” zamieszkiwania. To raczej powody pragmatyczne.
Innym aspektem jest to, że posiadane przez klasę średnią mieszkania i domy są w przeważającej większości obciążone kredytem. Wzięcie pożyczki hipotecznej w banku jest powszechnym doświadczeniem dzisiejszych pięćdziesięcio- i czterdziestolatków. Dzisiaj w sytuacji prekaryjnego zatrudnienia wielu osób „nie stać na kredyt”, ale są też takie, które świadomie go nie wybierają.
A co, jeśli nie kredyt? Wynajem?
Wiele dorosłych osób w wieku dwudziestu, trzydziestu lat nadal mieszka z rodzicami. To ważny powód, dla którego nie zakładają własnych rodzin. Wynajem jest dla tych, którzy nie chcą zadłużać się w banku, ale są też inne koncepcje, na przykład idea co-livingu, czyli dzielenia przestrzeni wspólnych. Habitat for Humanity postuluje powołanie Społecznej Agencji Najmu, z regulowanymi, niższymi od rynkowych czynszami. Jest też pomysł tworzenia oddolnych spółdzielni mieszkaniowych, kooperatyw i kupowania gruntów, wspólnego budowania. Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze mocno promuje ten model. Taka sytuacja bardzo dużo zmienia w kontekście jakości powstających mieszkań – przyszli użytkownicy mają wpływ na zaprojektowanie budynków, w których będą mieszkać, a także na zagospodarowanie terenów wokół. Mieszkania w osiedlach dostępne na rynku to po prostu produkty deweloperskie – bierze się to, co jest, i niewiele więcej można zrobić.
dr Dorota Leśniak-Rychlak
Redaktorka naczelna kwartalnika „Autoportret” (od 2007 roku, wyd. Małopolski Instytut Kultury). Założycielka i prezeska Fundacji Instytut Architektury. Kuratorka i współkuratorka wielu wystaw architektonicznych, m.in. „Figury niemożliwe” – Pawilon Polski na XIV Biennale Architektury w Wenecji, „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” – Festiwal Warszawa w Budowie, Muzeum Sztuki Nowoczesnej. Inicjatorka i redaktorka wydań publikacji z kanonu teorii i praktyki architektonicznej, m. in. Peter Zumthor, „Myślenie architekturą” (Kraków: Karakter 2008), Juhani Pallasmaa, „Oczy skóry” (Kraków: Instytut Architektura 2012) oraz Juhani Pallasmaa, „Myśląca dłoń” (Kraków: Instytut Architektury, 2016), a także redaktorka: „Teksty modernizmu. Antologia polskiej teorii i krytyki architektonicznej 1918–1981” (Kraków: Instytut Architektury 2018). Ostatnio opublikowała książkę „Jesteśmy wreszcie we własnym domu” poświęconą przemianom mieszkaniowym w Polsce w okresie transformacji.
A tendencja deweloperska nie odwraca się na rzecz poszukiwania mieszkań na rynku budownictwa wtórnego?
Odnoszę wrażenie, że to jest perspektywa wielkomiejskiej bańki. Deweloperzy nadal leją beton, i to pełną parą: w ostatniej dekadzie mieszkania stały się lokatą kapitału – osobistego, rodzinnego albo większych, globalnych funduszy. Nie inwestuje się już tyle środków w firmy informatyczne, ale właśnie w nieruchomości, i to pomimo krachu finansowego z 2008 roku. Zmieniają się reklamy – już nie mówią, jak w pierwszej dekadzie XXI wieku – „zamieszkaj w zieleni”, tylko „inwestuj w mieszkania”. To jest kluczowa narracja: czasy są niepewne, a posiadanie mieszkania daje gwarancję, że ulokowany weń kapitał będzie wzrastał. Moim zdaniem to może zostać przemodelowane przez pandemię, bo najem krótkoterminowy typu Airbnb, pod który gromadziło się ten kapitał, jest w kryzysie. W związku z tym na przykład w Krakowie łatwiej i taniej można dziś wynająć mieszkanie, ponieważ liczne lokale z najmu krótkiego są „puszczane” w najem długoterminowy. To są też mieszkania, do których urządzenia zostali zatrudnieni designerzy i obserwujemy, jak zmienia się wystrój mieszkań na wynajem.
Pandemia dała nam też wstęp do cudzych mieszkań, zaczęliśmy sobie zaglądać do domów na zoomach i spotkaniach online.
Tak, te wszystkie półki z książkami i strategie układania książek pod laptopem, żeby korzystnie wypaść na zoomie, albo modne rośliny w jednym z rogów okienka na ekranie. Choć jednocześnie widać, że przestrzeni nam bardzo brakuje, że jest ciasno. Wiele rozmów toczy się w kuchniach, pomieszczeniach, w których możemy zamknąć drzwi. Szukamy izolacji akustycznej: projektanci są pytani o możliwości przestrzennego przearanżowania mieszkań w celu postawienia dodatkowego biurka czy przepierzenia. Kluczowe okazało się posiadanie balkonu.
Z kolei we wnętrzach na wynajem, prezentowanych na portalach nieruchomości, zaszła w ostatniej dekadzie ogromna zmiana. Rzeczywistość pierwszej dekady XXI wieku widać w książce Natalii Fiedorczuk „Wynajęcie”, pokazującej mieszkania na wynajem, będące składami rzeczy niepotrzebnych. Koce z tygrysem, nawarstwiające się meble i przedmioty z różnych epok sprawiały, że wprowadzanie się do takiego mieszkania właściwie było wejściem w cudze życie. Mieszkania pod najem krótkoterminowy mają z kolei przede wszystkim dobrze wyglądać na zdjęciach, więc to zazwyczaj nowoczesność w stylu IKE-a z modnymi dodatkami z lat 60. oraz „jakiś kosztowny drobiazg”, cytując „Czterdziestolatka”: antyk czy przedmiot designerski.
A może doświadczenia, jakie wynieśliśmy z czasów pandemicznych, sprowadzą z powrotem pomysły budowania superjednostek albo promowanie takiego modelu jak piętnastominutowe miasto, czyli gromadzenie usług blisko siebie?
Piętnastominutowe miasto jest z pewnością świetnym pomysłem w Paryżu, wpisanym ostatnio w program polityczny. Zresztą zupełnie nie nowym – PRL-owskie osiedla były projektowane tak, żeby park, sklep i przedszkole były dostępne w odległości niezbyt długiego spaceru. Urbaniści Łukasz Pancewicz czy Paweł Jaworski wprost apelują o nieuciekanie z miasta, lecz jego reorganizację, tworzenie terenów zielonych, położenie nacisku na transport rowerowy i publiczny czy inwestowanie w infrastrukturę edukacyjną. Psychologiczną reakcją ludzi obecnie jest jednak – jak obserwuję – impuls ucieczki z miasta jako miejsca zagęszczenia, a nie chęć jego usprawnienia. Przestawienie torów myślenia i projektowania miasta na świadome kreowanie infrastruktury nie odbędzie się bez zmiany całego paradygmatu jego funkcjonowania. Jeśli wartością, która organizuje życie w mieście, jest pieniądz, to najważniejsze będą kryteria zyskowności. Deweloperzy sprzedają mieszkania pod hasłem „zamieszkaj w zen”, zabudowując kawał parku. Polityka powinna wymuszać na deweloperach zapewnienie odpowiedniej infrastruktury, budowanie przedszkoli czy żłobków, zabudowę w miejscach skomunikowanych z miastem. Kluczową kwestią jest realizacja publicznego programu mieszkaniowego, takiego jak Mieszkanie Plus, który PiS zaproponował w 2016 roku. Teraz mamy do czynienia z kolejną patologią: ustawa covidowa dała wytrych zabudowania terenów zielonych przez deweloperów z przeznaczeniem na izolatoria. Przykłady patologii, a właściwie neoliberalnego systemu, można mnożyć.
A jak wygląda Mieszkanie Plus na tle poprzednich programów, które porównujesz w swojej książce?
Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim to było ewidentne wsparcie deweloperów i banków, oparte na dopłatach do kredytów albo do wkładu własnego. Cała oferta rynku deweloperskiego została wtedy przemodelowana pod programy rządowe. Filip Springer opisywał wyskakujące korki od szampanów w biurach i bankach. Jedynym wyjątkiem był TBS. Program Mieszkanie Plus był ruchem w sensownym kierunku, ale jego efekty są wątpliwe. Znacznie rozminął się ze swoimi założeniami: wybudowano tylko 10,5 tysiąca z zapowiadanych 100 tysięcy mieszkań, często nie w lokalizacjach najbardziej potrzebnych i pozbawionych podstawowej infrastruktury. Wreszcie w założeniu miał zajmować się budową tanich mieszkań na wynajem, a pojawiło się dojście do własności, co ostatecznie skończy się spieniężeniem publicznego zasobu i wypchnięciem osób mniej zamożnych z programu. Nie wiem, czy dopuszczenie wykupu mieszkań wynika z presji czy z powszechnego przekonania o wyższości własności prywatnej, który dla elit rządzących jest nie do zakwestionowania.
W twojej książce deweloper jest czarną figurą, złym bohaterem.
Wystarczy popatrzeć na Donalda Trumpa: trudno globalnie o bardziej dobitny przykład. Lobby deweloperskie w Polsce jest bardzo silne, a jego związek z samorządami nieprzejrzysty. Deweloperzy wpływają na uchwalane plany miejscowe, zabudowują wolne tereny, w tym kliny napowietrzające miasta czy tereny zalewowe, uszczuplają zieleń miejską, wykupują w różnych okolicznościach przestrzenie dotąd wspólne. Wprawdzie deklaratywnie twierdzą, że chętnie by zrezygnowali z grodzeń, bo to dodatkowe koszty, jednak przekonują, że nie mogą, skoro ludzie tego się domagają. Nie do końca ufam tym deklaracjom. Temat grodzeń to tylko jeden z problemów zagospodarowania przestrzeni przez deweloperów. Ostatnio na jednym z krakowskich portali pojawił się wywiad z rzeczoznawcą rynku nieruchomości, który mówił, że gdyby nie deweloperzy, tobyśmy nie mieli gdzie mieszkać.
Dorota Leśniak-Rychlak, „Jesteśmy wreszcie we własnym domu”. Wydawnictwo Instytut Architektury, 340 stron, 2020
Może będę adwokatką diabła – czy, na dziś, nie jest to trochę prawda?
Jest alternatywa – budowanie oddolne, ingerencja samorządów i państwa w mieszkaniówkę. Państwo powinno budować i mieć polityki, które umożliwiają tworzenie kooperatyw mieszkaniowych, wspierają najem długoterminowy albo wzmacniają zasoby komunalne mieszkań. Nieformalny styk kręgów urzędniczych władz miasta z deweloperami sprzyja tworzeniu się sytuacji korupcyjnych lub quasi-korupcyjnych. Interes obywateli jest zupełnie niereprezentowany. Deweloper mówi, że będzie kreował przestrzeń do życia, wybuduje ileś nowych mieszkań, a miasto czerpie zyski z podatków od materiałów budowlanych, więc idzie na ustępstwa, bo wpływa to na budżet.
Ale może samorządy mogą wymuszać jakieś rozwiązania, na przykład kupować mieszkania od deweloperów i przeznaczać na najem albo mieszkania komunalne.
Możliwe są też regulacje w sprawie likwidacji grodzeń. Przykładem jest 19. Dzielnica w Warszawie – rezygnacja z ogrodzenia nie była wolą dewelopera czy mieszkańców, tylko tak zapisano w planie zagospodarowania przestrzennego. Miks społeczny powinien zostać zapisany w prawie, a deweloperzy powinni partycypować w budowaniu koniecznej infrastruktury edukacyjnej i transportowej. I jest jeszcze temat jawności. Artur Celiński z „Magazynu Miasta” proponował, żeby ujawniać procesy negocjacji deweloperów z samorządem, w czasie, w którym one się toczą, aby mieszkańcy mogli włączać się i móc współdecydować o przestrzeni. I to jest ważny postulat, choć też potrzeba przygotowania samych mieszkańców do udziału w takim dialogu. Z pewnością jest to sytuacja konfliktu interesów, a siły rozkładają się bardzo nierówno: głosy obywateli są lekceważone i odrzucane. To zresztą stawia pytania o całość neoliberalizmu. I odciska się na każdym z poziomów: na ustawodawstwie, prawie, projektach. Widać różnicę, kiedy rozmawia się z architektami z PRL-u, którzy opowiadają o projektowaniu kompozycji urbanistycznych, ciągów pieszych i placów zabaw, a współczesnymi.
Pisałaś, że projektanci dzisiaj projektują w Excelu.
W numerze „Autoportretu” zatytułowanym „Nowa nadzieja” publikujemy spowiedź architekta, który pisze o swoich frustracjach – dostał zadanie przesunięcia wszystkich ścian o pięć centymetrów zgodnie z normami, żeby deweloper miał na tym 350 tysięcy złotych dodatkowego zysku. Deweloperzy mają dokładne przepisy na to, jak powinny wyglądać budynki, wyliczenia, ile metrów powierzchni użytkowej może się zmieścić na danym terenie, i z architekta wyciskają plany, które wpiszą się w projekt pozwalający sprzedać największą liczbę mieszkań. Przez to działki są szczelnie zabudowane, a rola architekta sprowadza się do poukładania wszystkiego tak, żeby dało się zbudować i sprzedać – przez dobór modnych wykończeń. W środowisku rośnie frustracja, choć nie jest ona często ujawniana, widać ją szczególnie u młodych ludzi, którzy doświadczają wewnętrznego konfliktu: zdefiniowania sobie klienta – czy jest nim deweloper, który im płaci, czy przyszły mieszkaniec. Studenci Agaty Twardoch, autorki książki o rozwoju budownictwa mieszkaniowego, robią dyplomy pokazujące manipulacje deweloperów. Na przykład sprawdzają realne wielkości sprzętów domowych, wstawiając je w rzuty mieszkań dostępnych na rynku, i okazuje się, że sprzęty są pomniejszone o dziesięć procent – sofa jest mniejsza na rzucie, więc mieszkanie wygląda na bardziej przestrzenne. Architekci mają wpływ na wykończenie elewacji i efektowne wizualizacje, a cała reszta to twarde dane wynikające z rentowności.
A jakie są największe absurdy mieszkalnictwa? Bo w książce sporo ich wymieniasz.
Już po napisaniu tej książki powstał zbierający je termin – patodeweloperka. To na przykład nowe osiedla deweloperskie: większe mieszkania, które składają się w dużej części z korytarza, bo przepisy określają, że musi być pomieszczenie, które łapie światło. Ciemne, źle oświetlone mieszkania, które trudno przewietrzyć. Brak zielonych przestrzeni wspólnych i brak zieleni wysokiej. Kuriozalnie małe i często źle usytuowane place zabaw. Blisko ustawione budynki, brak prywatności. Być może jakieś zmiany w planowaniu przyniesie pandemia.
Pewnie balkon stanie się standardem, reklamowane będą jakieś rodzaje zielonych przestrzeni wspólnych. Tylko jeśli pod ziemią będą parkingi, to drzewa nie wyrosną i nadal będą tworzyć się wyspy ciepła. Problematyczne jest również całkowite zaprojektowanie otoczenia, podporządkowanie wszystkiego efektownemu designowi. Jeżeli drzewka, to drzewka parasole, które nie wymagają utrzymania, wszystko jest zaplanowane pod dyktat dyscypliny i porządku. Być może jest to element, który daje komfort mieszkającym, że nie ma przestrzennej rebelii, niespodziewanych rzeczy, tylko wszystko jest ogarnięte.
Czyli blokowiska ponad osiedla deweloperskie?
Na początku pierwszej dekady XXI wieku pojawiały się głosy architektów i deweloperów, że bloki będzie trzeba wyburzyć, bo ich tkanka się zestarzeje, konstrukcyjnie zrobią się niebezpieczne i generują wielkie straty ciepła. A ja jestem bardzo po stronie zespołów mieszkaniowych. Badania Instytutu Techniki Budowlanej z 2018 roku mówią o tym, że tkanka jest nadal stabilna i nie wygląda, żeby się to zmieniło w ciągu najbliższych dekad. Potrzebny jest kompleksowy program rewitalizacji bloków – są zsypy, które się nie sprawdziły, windy do wymiany czy ciągi kanalizacyjne do odnowienia. Wiele z tych modernizacji już się zresztą dokonało, na czele z osławioną termomodernizacją.
Zauważmy, że osiedla mieszkaniowe z PRL-u są w większości dobrze skomunikowane z miastem, z pełną infrastrukturą edukacyjną, z wysoką zielenią, dzięki czemu jest chłodniej przy zmianach klimatycznych. Problemem może być niska wysokość tych mieszkań, lokale są ciasne i nie są dobrze adaptowalne. Jednak nawet z tym można coś zrobić. Duże nagrody architektoniczne w 2019 roku dostały przeróbki zespołów mieszkaniowych przez NL Architects czy Lacaton Vassal , którzy „poprawili” bloki: dorobili balkony, dostawili zewnętrzne klatki schodowe. To są projekty wykorzystujące istniejące stabilne struktury, ale dostosowujące je do współczesnych standardów.
W PRL-u było ciasno i dłużej czekało się na mieszkanie, a dzisiaj mamy trochę większe powierzchnie kosztem poczucia bezpieczeństwa finansowo-funkcjonalnego. Nadal za małą wagę przykłada się do dobrostanu i komfortu życia, zdefiniowanych w kontekście dobra wspólnego.
Jesteś krytyczna wobec klasy średniej.
Jestem krytyczna wobec klasy średniej, do której sama należę, szczególnie wobec narracji na temat indywidualnego sukcesu i potrzeb bezpieczeństwa oraz prestiżu, których wyrazem są współczesne osiedla. Myślę równocześnie, że w wielu przypadkach to nie wynik wyboru, ale raczej wtłoczenie w określone ścieżki przez neoliberalny system. Ludzie, którzy zamieszkają deweloperskie osiedla na przedmieściach, w dużym stopniu mają świadomość potrzeby komfortu, dobrej infrastruktury. Joanna Kusiak w „Chaos Warszawa” pisała o mieszkańcach Białołęki, kolejnych osiedleńcach, którzy zaczynają od przestrzeni wymagać. Za to z radaru znikają nam ludzie, którzy są wyrzucani poza nawias, choćby bezdomni. Mówi się przy pandemii o prywatyzacji ryzyka. Ta prywatyzacja ryzyka przeniesiona na sytuację kruchości czy biedy skutkuje tym, że patrzymy na czubek własnego nosa i nie czujemy się odpowiedzialni za innych, słabszych. Przestrzeń nie powinna tego wzmacniać, a nasza to robi.
W jaki sposób?
Izolacja, brak miejsc wspólnych sprawiają, że nie dostrzegamy nierówności społecznych. Przez jakiś czas miałam nadzieję, że ten kontakt międzyklasowy będzie zachodził w szkołach, jednak to się zmienia z rosnącą i wzmacnianą przez działania rządów prywatyzacją edukacji. Gdyby państwo prowadziło świadomą politykę wzmacniania publicznych szkół i nauczycieli, to mogłyby być one miejscami poznawania się różnych grup i zmniejszania lęku przed innością czy uświadomienia sobie własnego uprzywilejowania, a co za tym idzie, odpowiedzialności za słabszych. Jeśli chodzi o rozwiązania przestrzenne, których potrzebujemy, to są to miejsca, gdzie moglibyśmy przebywać bezinteresownie, nie w charakterze konsumentów: parki, szkoły, ośrodki ochrony zdrowia to powinny być tereny realnie publiczne, a nie faktycznie prywatne. Gdzie wiemy, że nie pojawi się ochroniarz, który wyprosi kogoś, kto nie przystaje.
